Não, a dívida da conta de água não acompanha o imóvel. Pelo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o débito de água e esgoto é uma obrigação pessoal de quem usou o serviço e estava no contrato. Por isso, a companhia de saneamento não pode cobrar do novo morador nem negar a ligação a ele por causa do débito de água do antigo morador.
Há uma exceção que confunde muita gente. Se a conta continuou no nome do proprietário enquanto o inquilino morava no imóvel, a companhia cobra o dono, e ele tem o direito de cobrar o ex-inquilino depois. A tabela abaixo mostra quem responde em cada caso.
| Situação | Quem responde pela dívida | Onde resolver |
|---|---|---|
| Antigo morador deixou conta atrasada no nome dele | O antigo morador, titular do contrato | Companhia de saneamento, com prova de que você chegou depois |
| Inquilino deixou a conta, que estava no nome do dono, sem pagar | O dono perante a companhia; o inquilino perante o dono | Acordo ou ação de cobrança contra o ex-inquilino |
| Comprador recebe o imóvel com débito na conta do vendedor | O vendedor | Contrato de compra e venda e troca de titularidade |
| Água coletiva incluída na taxa de condomínio | O dono atual (dívida condominial acompanha a unidade) | Administradora ou síndico do condomínio |
| Companhia insiste em cobrar quem não consumiu | Cobrança indevida | Consumidor.gov.br, Procon ou Juizado Especial |
Por que a dívida de água não acompanha o imóvel
A dívida de água não acompanha o imóvel porque nasce de um contrato de prestação de serviço entre a companhia e uma pessoa, não da propriedade. O STJ firmou o entendimento de que as tarifas de água e de energia têm natureza pessoal (chamada de obrigação propter personam), e não natureza real, que é a que “gruda” no bem, como o IPTU e a taxa de condomínio.
Na prática, isso quer dizer que quem consumiu e estava como titular responde pela conta. O comprador, o novo inquilino ou o herdeiro que passa a morar no local não herdam automaticamente o débito de água do antigo morador. Também é considerado abusivo condicionar o fornecimento ao novo usuário ao pagamento de uma dívida que não é dele.
A dívida de luz acompanha o imóvel?
Também não. A conta de energia segue a mesma lógica: o débito é de quem era titular e consumiu. No setor elétrico, a regra está na Resolução Normativa ANEEL nº 1.000/2021, que trata dos direitos e deveres dos consumidores e impede, em regra, que a distribuidora exija do novo titular dívidas de outra pessoa. Por isso, os débitos de água e luz na compra do imóvel ficam com o vendedor ou com quem os gerou.
Quando a regra muda: o titular continua o mesmo
Se ninguém pediu a troca de titularidade, a companhia vai considerar responsável quem está no cadastro. É assim que muitos proprietários acabam cobrados por contas do inquilino: a ligação ficou no nome deles. Nesse caso, o dono paga ou negocia com a companhia e depois busca o ressarcimento do ex-inquilino, que era quem tinha a obrigação de pagar pelo contrato de locação.
Como fazer a troca de titularidade da conta de água
A troca de titularidade é feita diretamente na companhia de saneamento da sua cidade, normalmente pelo site, aplicativo, central de atendimento ou loja física. O nome do serviço varia: “mudança de titularidade”, “troca de responsável” ou “alteração cadastral”. Os documentos e prazos também variam de uma empresa para outra, por isso confira a lista no canal oficial antes de ir.
Troca de titularidade em 5 passos
1. Leitura
Fotografe o hidrômetro no dia da entrada.
2. Documentos
Separe RG, CPF e contrato de compra ou aluguel.
3. Pedido
Solicite no site, app ou loja da companhia.
4. Protocolo
Guarde o número e a data do atendimento.
5. Conferência
Confira se a próxima conta já sai no seu nome.
- Registre a leitura: no dia em que receber as chaves, fotografe o hidrômetro mostrando os números. Isso separa o seu consumo do consumo de quem saiu.
- Reúna os documentos: em geral pedem documento com foto, CPF e um comprovante de vínculo com o imóvel, como escritura, contrato de compra e venda ou contrato de locação.
- Informe o código do imóvel: o número de matrícula, ligação ou instalação aparece em qualquer conta antiga. Peça ao antigo morador ou ao proprietário uma fatura recente.
- Faça o pedido no canal oficial: use apenas o site, aplicativo ou loja da companhia. Desconfie de intermediários que cobram para “agilizar” a troca.
- Guarde o protocolo: anote número, data e nome do atendente. Se a companhia cobrar o débito antigo depois, esse registro prova quando você assumiu.
Se a companhia informar que há débito em aberto, deixe claro que ele é anterior à sua entrada e pertence ao titular anterior. Apresente o contrato com a data de posse e a foto da leitura. A empresa pode cobrar o devedor original pelos meios dela, mas não deve transferir a dívida para o seu nome.
Pode colocar a conta de água no nome do inquilino?
Sim, a conta de água no nome do inquilino é permitida e costuma ser a opção mais segura para o proprietário. A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), no artigo 23, inciso VIII, determina que o locatário paga as despesas de consumo de água e esgoto, luz, gás e telefone. A lei define quem paga, mas não obriga a conta a estar no nome dele; isso fica a critério do contrato e da companhia.
| Opção | Vantagem | Risco |
|---|---|---|
| Conta no nome do inquilino | Dívida fica vinculada a quem consome | Exige troca de titularidade na entrada e na saída |
| Conta no nome do proprietário | Menos burocracia a cada troca de inquilino | Dono é cobrado se o inquilino não pagar |
Algumas companhias aceitam o inquilino como titular sem restrição; outras pedem anuência do proprietário ou só permitem a inclusão como responsável pelo pagamento. Vale consultar a regra da empresa da sua cidade antes de assinar o contrato e já prever no documento quem fará a troca e em que prazo.
O ex-inquilino deixou contas de água e luz com débitos: o que fazer
O primeiro passo é verificar no nome de quem estavam as contas. Se estavam no nome do ex-inquilino, a dívida é dele perante a companhia, e o proprietário só precisa pedir a troca de titularidade para o próximo morador. Se estavam no nome do dono, ele responde perante a empresa e pode cobrar o ex-inquilino.
- Vistoria de saída: registre a leitura dos medidores no dia da entrega das chaves e peça as últimas contas quitadas antes de assinar o termo de devolução.
- Uso da garantia: caução, seguro-fiança ou fiador podem cobrir encargos em atraso, dependendo do que o contrato de locação prevê.
- Notificação: envie ao ex-inquilino uma cobrança por escrito, com os valores e cópia das faturas, dando prazo para pagamento.
- Cobrança judicial: sem acordo, o Juizado Especial Cível atende causas de menor valor; acima de certo limite, é preciso advogado.
Se o caso envolve valores altos, imobiliária ou fiador, um advogado ou a Defensoria Pública pode orientar sobre a melhor forma de cobrança e os prazos para entrar com a ação.
O que fazer se a companhia cobrar o novo morador
Se a companhia cobrar de você uma dívida do antigo morador, conteste por escrito e peça a retirada do débito do seu cadastro. Quem não consumiu não pode ser obrigado a pagar, e o corte do serviço por dívida de terceiro é considerado indevido pela jurisprudência do STJ.
- Reclame na companhia: abra um protocolo informando a data em que passou a morar no imóvel e anexe contrato e foto do hidrômetro.
- Procure a ouvidoria: se a resposta não resolver, recorra à ouvidoria da própria empresa, levando o número do primeiro protocolo.
- Acione a agência reguladora: cada estado ou município tem uma agência que fiscaliza o saneamento; o nome dela costuma aparecer na conta.
- Registre no consumidor.gov.br ou no Procon: as duas vias são gratuitas e costumam ter retorno quando a empresa está cadastrada.
- Vá ao Juizado Especial: se houver corte, negativação ou ameaça de corte, a Justiça pode determinar o religamento e a retirada do débito.
Se você chegou a pagar uma dívida que não era sua por pressão da cobrança, o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) prevê, no artigo 42, a devolução em dobro do valor cobrado indevidamente, salvo engano justificável. Guarde comprovantes de pagamento e todas as comunicações.
Débitos de água e luz na compra do imóvel: como se proteger
Na compra, a dívida de consumo continua sendo do vendedor, mas é mais fácil resolver antes da escritura do que depois. Peça as últimas faturas de água e luz quitadas e inclua no contrato uma cláusula dizendo que débitos anteriores à entrega das chaves são do vendedor.
- Certidão ou declaração de quitação: muitas companhias emitem pelo site um documento informando se há débitos na ligação.
- Data de entrega das chaves: deixe registrada no contrato, porque ela marca a partir de quando o consumo é seu.
- Leitura dos medidores: fotografe água, luz e gás no dia da posse.
- Retenção de valor: em negociações com débito conhecido, as partes podem combinar descontar o valor do preço ou quitá-lo na assinatura.
Atenção ao que acompanha a unidade de verdade: IPTU e taxa de condomínio. O Código Civil (Lei nº 10.406/2002), no artigo 1.345, diz que o comprador responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros. Por isso a declaração de quitação condominial é indispensável.
Como funciona a cobrança de água em condomínio
Em condomínio, a água pode ser cobrada de dois jeitos: por hidrômetro coletivo, com a conta rateada na taxa condominial, ou por hidrômetro individual, com conta separada para cada apartamento. Essa diferença muda quem responde pela dívida.
| Modelo | Como é cobrado | A dívida acompanha a unidade? |
|---|---|---|
| Medição coletiva | Conta única dividida na taxa de condomínio | Sim, vira dívida condominial |
| Medição individual pela companhia | Conta própria no nome do morador | Não, é pessoal de quem consumiu |
| Medição individual pelo condomínio | Leitura interna lançada no boleto do condomínio | Em geral, sim, por integrar a cota |
A Lei nº 13.312/2016 tornou obrigatória a medição individualizada de água nas novas edificações condominiais, mas prédios mais antigos ainda podem usar o rateio. Para saber o modelo do seu prédio, consulte a convenção, a administradora ou o síndico.
Quais contas estão incluídas no condomínio
Depende do prédio, mas costumam entrar na taxa ordinária a água e a luz das áreas comuns, limpeza, portaria, manutenção de elevadores, seguro do prédio e administração. A água das unidades só entra quando a medição é coletiva. Gás encanado, internet e luz do apartamento normalmente são contas separadas.
O que o condomínio não pode cobrar
O condomínio não pode cobrar despesas que não estejam aprovadas em assembleia ou previstas na convenção, nem cobrar multa acima do limite do Código Civil, que é de até 2% sobre a cota em atraso (artigo 1.336). Também não pode cortar a água de uma unidade inadimplente quando ela é fornecida coletivamente, segundo decisões frequentes dos tribunais. Para casos concretos, vale ouvir um advogado.
Erros comuns que fazem a dívida “sobrar” para você
- Não trocar a titularidade: quem sai e deixa a conta no próprio nome continua sendo cobrado pelo consumo do próximo morador.
- Pagar sem contestar: quitar a dívida antiga para religar a água, sem registrar protesto, dificulta pedir o dinheiro de volta.
- Não registrar a leitura: sem foto do hidrômetro, fica difícil provar onde termina o consumo de um e começa o do outro.
- Confundir condomínio com companhia: a água rateada na taxa condominial acompanha a unidade, ao contrário da conta individual.
Perguntas frequentes
Dívida de água e luz fica no imóvel?
Não. As contas de água e luz são obrigações pessoais de quem consumiu e era titular, segundo o STJ. O que fica no imóvel são dívidas como IPTU e taxa de condomínio.
Posso transferir a conta de água com débito?
Sim, em regra a troca de titularidade não deve depender da quitação de dívida de outra pessoa. O débito continua vinculado ao antigo titular. Se a companhia recusar, peça a negativa por escrito e reclame na ouvidoria ou na agência reguladora.
O novo proprietário não transferiu a conta de água. E agora?
Enquanto a conta estiver no nome do vendedor, ele continuará recebendo as cobranças. O vendedor deve pedir o encerramento ou a troca do cadastro, informando a data da venda, e o comprador deve regularizar a titularidade o quanto antes.
O que fazer quando o inquilino não paga água e luz?
Se as contas estão no nome do inquilino, a cobrança é feita pela companhia contra ele. Se estão no nome do dono, ele paga ou negocia e pode cobrar o inquilino, usando a garantia do contrato ou o Juizado Especial.
A companhia pode cortar a água por dívida do antigo morador?
Não deveria. O corte por dívida de terceiro é considerado indevido pela jurisprudência. Em caso de corte, registre reclamação imediatamente e, se não houver solução rápida, procure o Juizado Especial com seus comprovantes.
